曹真

关键词

商品房买卖合同   房屋漏水   鉴定不能  解除合同

要点提示

    在审理房屋漏水导致的物权保护纠纷及商品房销售合同纠纷案件中，确定责任主体的关键在于漏水原因的鉴定，鉴定部门所出具的漏水原因鉴定意见书往往作为人民法院责任认定的主要依据。但在纷繁复杂的现实情况中，存在因楼上或楼下居民或开发商不予配合致使漏水原因鉴定无法进行的情况。对于无法进行漏水原因鉴定的纠纷，人民法院可以结合具体案情，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定，在认定房屋存在质量问题严重影响正常居住使用的情况下，判令合同解除。

相关法条

《中华人民共和国合同法》

第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百四十八条   因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十三条第一款 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

基本案情

原告刘慧宏、张镜伯诉称，2010年11月13日，原告购买被告远滨公司开发的位于空港经济区欣欣家园15-2-102号房屋。2011年6月22日，原告收到交付通知书，告知房屋于2011年6月28日交付使用。同年11月，原告准备装修之际发现漏水，原告与被告吴月华联系，被告吴月华拒绝承担责任。之后，原告联系远滨公司要求对房屋漏水事宜进行修理协调，被告吴月华拒绝入室勘验。后经多次协调，二被告仍未能就维修事宜达成一致意见，造成原告至今装修受阻无法使用房屋。故为维护自身权益，原告提起诉讼。二原告原审的诉讼请求为：一、被告吴月华对原告的房屋进行维修并承担全部维修费用；二、赔偿原告不能正当使用房屋的损失56000元；三、诉讼费及鉴定费等由被告承担。后在重审中变更诉讼请求为: 一、判令解除原告与被告远滨公司签订的《天津市商品房买卖合同》，远滨公司全款返回当时所交购房款1918685元、契税57560.55元、维修基金19186元以及所交的物业费1570.67元; 二、判令被告远滨公司赔偿未能履行合同而导致原告一直无法入住房屋所产生的房款利息损失383737元（基数为房款1918685元，利率按照银行存贷综合年利率5%计算，期限为2010年11月至开庭之日）；三、本案全部诉讼费由被告远滨公司承担。

被告吴月华辩称，其自发现漏水以后，多次配合被告远滨公司进行地采暖打压测试。现导致维修不能的原因，并非其不配合。认可原告在漏水不能维修的前提下与被告远滨公司解除合同。

被告远滨公司辩称，原告提出的解除合同的理由不充分，维修不能构成原告退房的理由。漏水原因至今未查明，在责任主体不明的情况下，其不同意解除合同。认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据。

经审理查明， 2010年11月13日，二原告与被告远滨公司签订了《天津市商品房买卖合同》，购买坐落于天津空港经济区欣欣家园15-2-102号房屋一套，价款为1918685元。签订合同后7天原告全款交付了房款1918685元，并另行支付了契税57560.55元、维修基金19186元，物业费1570.67元。该房屋于2011年6月交付，后二原告办理了房屋所有权证。被告吴月华系欣欣家园15-2-202号房屋所有权人，该房屋位于原告房屋楼上。该二房屋采暖设施均为地采暖，采暖设施系商品房附属设施，由被告远滨公司提供，保修时间为2个采暖期。2011年12月份始，因被告吴月华房屋地采暖管道漏水导致二原告房屋餐厅、客厅及厨房楼顶漏水并至今未能入住。

另查，二原告与被告远滨公司所签订的《天津市商品房买卖合同》附件五补充合同第2.4条约定，对买受人在查验该房屋时提出的工程瑕疵，出卖人应及时予以返修/保修。但返修/保修事项不能作为买受人拒绝接收商品房的理由。

又，在重审中，原告向本院提交了鉴定申请，申请对坐落于天津空港经济区欣欣家园15-2-102的房屋屋顶漏水原因进行鉴定。经向鉴定机构了解，如进行上述鉴定，则需要对被告吴月华所居住的欣欣家园15-2-202号房屋地板进行破拆。现被告吴月华提出，因其房屋已经装修完毕，如对地板进行破拆势必将会对其造成损失，故提出破拆条件：被告远滨公司需在本小区内为其提供临时居住用房并向本院缴纳200000元保证金。被告远滨公司不同意该条件，认为漏水原因及责任未确定，缴纳保证金没有法律依据，如需其公司缴纳则被告吴月华也应缴纳同等数额保证金。吴月华对此亦表示不认可，故现致使鉴定程序及维修无法进行。

再，通过向双方当事人了解，在发生漏水后被告远滨公司曾对被告吴月华房屋的地采暖管道进行过打压测试，结果为第三组管道存在漏水情况。在本案审理过程中，被告远滨公司去被告吴月华家中对地暖管道再次进行打压测试，以确定具体漏水管道，在测试过程中，第四组管道爆裂。被告远滨公司同意将第四组管道予以修复，但至今未能完成。

裁判结果

天津市滨海新区人民法院于2014年11月28日作出（2014）滨民初字第654号民事判决，判决如下：

一、解除原告刘慧宏、张境伯与被告天津市远滨房地产开发有限公司所签订的《天津市商品房买卖合同》。

二、被告天津市远滨房地产开发有限公司返还原告刘慧宏、张境伯所交购房款1918685元。

三、被告天津市远滨房地产开发有限公司赔偿原告刘慧宏、张境伯契税57560.55元、维修基金19186元、物业费1570.67元、房款利息损失383737元。

上述款项共计2380739.22元，于本判决生效后十日内给付。

四、原告刘慧宏、张镜伯于本判决生效后十日内将天津空港经济区欣欣家园15-2-102号房屋返还被告天津市远滨房地产开发有限公司并协助办理过户手续。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25846元，由被告天津市远滨房地产开发有限公司负担。

宣判后，津市远滨房地产开发有限公司上诉。天津市第二中级人民法院于2015年3月18日判决，驳回上诉，维持原判。

裁判理由

二原告与被告远滨公司于2010年11月13日签订的《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按合同履行。二原告在合同签订后，依约交纳了房款、契税、维修基金、办理了房屋入住手续并交纳了物业费，以上事实说明二原告在合同签订后一直在积极履行该合同，被告远滨公司亦应当向二原告提供质量符合使用标准、可以正常使用的房屋。但自2011年12月始原告楼上房屋地采暖管道即出现漏水并渗至原告房屋情况，因漏水原因鉴定及维修均需进入被告吴月华房屋内对其地板装修进行破拆方能进行，然二被告就破拆前提始终无法达成一致意见，故导致漏水管道至今鉴定及维修不能，二原告房屋无法正常居住使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故对于二原告要求解除与被告远滨公司签订的商品房买卖合同并由被告远滨公司返还财产、赔偿损失的主张，本院予以支持。关于二原告主张的房款，系被告远滨公司收取，应予返还。关于二原告主张的契税、维修基金、物业费系二原告实际交纳的款项，为二原告的损失，应由被告远滨公司赔偿。关于二原告所主张的所交房款的利息损失383737元及计算方式（基数为房款1918685元，利率按银行存贷综合年利率5%计算，期限为2010年11月至开庭之日）亦属合理，应予支持。二原告与被告远滨公司所签订的《天津市商品房买卖合同》解除后，二原告应将空港经济区欣欣家园15-2-102号房屋交还被告远滨公司。